山林の売買−山を買う方法、購入するには？
山林の売買−山を買う方法、購入するには？
山林を売買する方法、買うためにはまず何を調べなければいけないのか？
山林を売買するにあたり、特に買う場合においては、調べることが山積みです。できれば専門家に相談しながら行うのが一番いいのですが、それでも、自分で調べる、探すことから始まりますし、任せっきりではあまりよくありません。
何を調べればいいのかを調べるところから始まります。。
山林を探す方法について
まず、山林を探します。これが一番大事です。できれば、インターネットで業者が見ているような情報を見れたらいいのですが、そういうものはそもそも山林という土地では需要が非常に少ないため、皆無に等しいです。ただ、いくつかの企業が山林を専門に不動産情報を提供しているものがあります。また、少ないですが、公的な機関から買える山林の情報が出ていたりすることもあります。
しっかりとしていて、情報量もあるのが競売物件です。これが、ものすごく助かると思います。昔はなかったと思いますが、リアルタイムに見ることができます。有名なオークションサイトと提携したということですので、じきにマウスをクリックするだけで買えるかもしれません。とりあえずは、競売ですが、もしも気に入った物件があったら、ちゃんとプロの土地の鑑定を行う人が書いた報告書を読むことができます。ここまで無料でインターネットで出来ます。これは本当にびっくりしました。家に居ながらにして、遠くの山の状況がつぶさに分かってしまうのです。
これで情報を集めましたら、誰でも買えます。これは凄いことです。探す土地も、検索条件で、どこでいくら以下などと設定して検索するだけです。あとは、裁判所に行って、入札して、開札の日に結果を聞いて、自分が落札できていたら、登記してもらうだけです。裁判所の人に司法書士の先生に頼まなくていいんですか？って、思わず聞いてしまいました。それはもちろん、法務省です。法務局を管轄しているところなんですから、その場で登記できるようです。つまり、人に依頼しなくていいのです。そして、所有権も公から自分への移転ですから（おそらく）、騙されたなどということになりませんので、自分自身で登記を依頼できます。
競売という時点で山林の売買ではなくなっているのですが、これを手に入れる方法という意味ではいいのかもしれません。もちろん、自分自身で裁判所へ行くのや、現地の下見、相談などができない場合は不動産屋さんが、手伝ってくれます。私が聞いた話では成功報酬で５０万円ということでした。それが安いか高いか？それは考え方次第です。ただ、山林ですからもともとが安いですので、自分でやったほうがいいかもしれません。失敗しても安いですし。ただ、遠い場所の山林を考えているなら、現地の不動産屋さんが味方に付いてくれるというのは非常に大きいです。それは、利用しない手はないと思います。
他には、森林組合で聞いて売りに出ている山林を探すというものです。これは本気の山林ですので、ヒノキ、杉などの植林された人工林が前提となります。もちろん、間伐などの手入れ、手入れしてもらうための管理費用などがかかってきます。ただし、資産価値があるのではないかと思います。
将来、外国から木が輸入されなくなったら、儲かるかも知れません。しかし、あまり長いこと放置しても巨木となってしまって、一般的に使える価格では元がとれなくなってしまいます。今でも、日本の杉を家の材木に使ったり、無垢の床板などがありますので、需要もないことはないような気がします。しかし、あくまでも私の想像で現状はわかりません。林業はかなりやばいという状況であることにかわりはないということです。つまりは、林業で山林所得を得たいなら、こういうところで買うのも手かもしれません。ということです。
おおかた、これくらいしか思いつきません。田舎の不動産屋さんに行ったら、いい山ありますよって、出してくれることはあまりないと思います。むしろ、アパートか何か如何ですか？って勧められると思います。そもそも、山林を売買するといっても、仲介手数料をとるとして、住宅と同じくらいの価格じゃないと、不動産屋さんも割りに合わないのではないでしょうか？それだけ山林売買にかけるカネがあったら、もっと他のことに使うでしょう。ですのであまり現実的な話ではないかも知れません。
やはり、今思うのが競売物件です。これがちょうど、小さい面積の、林業として利用しづらい、誰も買ってくれないような山林という土地を探すには最適なのかもしれません。ただ、日本は狭いですが、思っているより土地は余っていますよ。ほんとうに。平野部しか住めないからこれだけ過密になったわけですが、山地の部分がいかに多いか？ロシアと比べても、、、というくらいです。
GoogleEarthの航空写真でこういうこともよく分かるようになりました。これはあきらかに山地の供給過多の状態です。それゆえ、宅地の高騰というとてつもない経済の膨張を生み出したわけです。宅地として転売できそうな山林土地はないの？そう思いますよね。それでどれだけ多くの開発会社が倒れていったか？確実に人口が減少する、市場規模が減る状況でわざわざ、山を削ってまで家を建てようなんて人はいませんよね？
気に入った山林物件を調査する
おそらく、自分の気に入った山林が見つかるかも知れません。行ったことのある場所の近くの山林、親戚の家の近くの山林、そういうじぶんが元々知っていた場所ならば比較的、売買しようというところまで気持ちが動くかも知れません。そして、まず、物件の調査を行わなければなりません。例え、不動産屋に手伝ってもらうにしても、自分なりに調査しないと何かトラブルがあったときに後々、後悔するのは嫌だと思います。自分で調べて問題があればある程度は諦めもつくというものです。
また、業者は不利な条件を必要以上には言わないと思いますので、みなが自分の利益を求めて、情報収集と駆け引きの連続かもしれません。そういう物件はあまり関わり合いたく無いと思います。できれば、利害関係者は少ないほうが面倒も少なく確実です。とにかく不動産というものは、ほんとうに人の本性が現れます。
それはさておき、山林の物件の土地を本当にここでいいのか？どれくらいの収益になるのか？調査しないとなりません。ビジネスプランを書いてみるもよいですし、それ以前の問題として、現地で見て自分なりに調査をするといいと思います。
自然災害のリスクを考える！
一昔前は、一切気にしませんでしたが、今では一番重要なことです。
気候の大きな変化が予測されますので、今まであり得なかったことでも起こりえます。
数百年前の時代において、どうだったか？ということまで調べられれば調べたほうがいいです。
もはや、古文書のレベルでそれだけ古くからあった土地は、神社仏閣か、もう高級住宅街になっていますので、いまさら、山林？という場所は、やはり、何か理由があって山林だったわけで、とても宅地開発に向かないなどという場所があったということもあり、そういうところに無理に開発しても、ろくな事になりません。
大雨、地震、噴火、津波、活断層による地割れ、土砂崩れ、河川氾濫、干ばつによる山火事、、、
なんでも考えられます。
気をつけて下さい。
観光地がまるごと危険扱いされて、地域ごと、大変なことになっている例も多数あります。
だいたい、日本どこでも、地震と火山を取ったら、温泉がなくなり、観光地ではなくなってしまいます。
できれば、短期的に有効活用できるプランが見いだせてから買うべきだと思います。
買って遊ばせているだけの山林なら、国有地化しておいてもらったほうが、何かあった時によほど楽です。
むしろ、島で山林というものほうが、いいことがあるかもしれません。
土地の境界線
隣地との境界線
おそらく、大抵の山林においては、境界線、杭が確認できることは珍しいのではないでしょうか？そもそも、境界線は測量士が測量をして境界杭を打って、接している地主全員の承諾を得て決定されます。測量にも立ち会いが必要です。高級住宅地だと、かなりモメることもあります。
私の住んでいた家も隣の家のブロックの一部まで私の敷地だったために、えらく隣の家の奥さんが怒っていました。山林はそういうことはありませんが、杭があっても雑草で見つけるのが至難の業でしょう。およその検討を付けていくのがいいようです。やりかたは、様々なサイトでもかかれていますが、方位磁針を使って簡易測量のようなことをして目星を付ける。道路があればその形状から推測するしかありません。
接道状況、道路と接しているか？
道路に接していないと、現地の中を下見する事体できません。人の土地に不法侵入して売買物件を見るわけにはいかないのが常識です。しかし、仮に入れたとしても、そのあと、購入したあと、そこの他人の土地を通らなければならないというのであれば、もしも、柵をされたらもう自分の土地に入ることも出来ません。これは冗談ではなく本当にやられたら、そうなりますね。何か法律で対抗できるのかもしれませんが、通行の許可を取って、書面で約束しておくべきだと思います。そうでなければそのような山林土地を売買するのは辞めておいたほうがいいでしょう。
土地の形と傾斜
山林ですから、平地のように平らではありません。斜度によって造成にどれくらいお金がかかるのかかわってきます。斜度が何度以上あると、造成するのに現実的ではないお金がかかるか分かると思います。一般的に個人が出せるほどの金額では済まないことのほうが多いです。とにかく、１０や２０度はあたりまえ、４０度５０度以上なんてのもあります。スキーをやる人なら、４５度の斜面がどのようなものか分かるかと思います。
山林には立ち木が生えている
いわゆる、植林した杉やヒノキなどの材木となる木があるかないかです。これによって、山林という土地に別の財産が乗っかっていることになります。山林売買では、立ち木権などというそうですが、それらは売買してもらえるのか？それとも、地主が切り取ってからの譲渡になるのか？そういうことをしっかりとかくにんしたほうがいいでしょう。
小川や湧き水の流れるところはないか？
これは、水路として書かれていれば、公のものなりますので、民間の土地とはことなります。小さい小川でも勝手に何かをすることは、許可なしでは原則できないのではないでしょうか？また、湧き水がしたたるような水の流れは、その土地の特性をみるために大変役に立ちます。
飲水や生活用水にすることができたら大変ありがたいことです。また、そのような水の流れを無視して強引に造成してしまうとあとあと地盤の問題がでてくるかもしれません。できるかぎり、元の地形をいかしたほうがいいのではないでしょうか？そういう小さい川も造成して数十年もすると安定するのかもしれません。
木材以外の植物の植生
その山がどれくらいの自然資源が豊富なのかがわかります。
中には雑草がたくさんあって、葛のようなやっかいな植物が一面を被ってしまっていることもありますが、１種類ではなく、いくつもの種類の植物が見られるような場所があれば、特に、水辺、岩陰など、起伏や環境の変化に富むような所にはたくさんの植物が生きていると思います。
そういうところを見ていると、山野草だけでなく、もっと小さい苔癬類や地衣類などの植生も見つかるかもしれません。
昔は、私の親が子供の頃の昔ですが、山で採れた山野草を子どもたちがとってくると種苗屋産が買い取ってくれて小遣い稼ぎをしていたようです。今では、その場所は、その県自体が山野草の採取、販売に規制がかかって許可が必要になりました。
国立公園として国家的に大事にしてくような流れにあるようですので、さらに規制は厳しく一切の植物が規制される日もくるかもしれません。たとえ、地主であってでさえも、自分の土地の植物を採取、販売できないなどということが起きたら嫌ですね。
許可制ならば許可をとればいいだけのことです。難しいことは無いと思いますが、どうでしょう。今後のことは分かりません。
開発の許可がいるような規制はかかっていないか？
これは国や地方自治体のレベルまで様々な規制があることもあるようで、大変複雑です。とにかく、１個１個確認していくしか無いと思います。自分がやりたいことができる規制なのか？許可がいるようであれば、許可が通る見込みは？などということを地道に確認していくしかありません。それでも、売買した後に発覚する規制があるかもしれません。それくらいの気持ちでいるほうがいいかもしれません。もちろん、売買の専門家や競売物件ではちゃんと規制については記述されていますが、それらがどういう規制かを調べることは自分で行わなければなりません。
＊国に届け出をしないといけないところもあるようです。詳しくは専門家にご相談ください。
安いからといって買ってはいけない。
お金がない私でも安い山林物件をみると、ついつい１０万円という競売物件があると買ってしまいたくなりますが、これは気をつけないといけません。本当に、失敗して何も得をしないような物件に１円でも支払うのであればそれは、お金を捨てているのと一緒です。日頃から１円でも節約しようと努力しているのに、こんなところで無駄な買い物をしてはいけません。
やはり、山林であっても、家を建てるためでなくても、ある程度の予算を用意しましょう。そうして、それだけの価値を見極めて、ちゃんと数百万円くらい支払ってでも買いたいと思える土地を見つけるまでは手を出すのは辞めたほうが無難だと思います。やはり、山林と言えども格付けがあるのだと思います。ついつい安い物件ばかりに目がいってしまいますが、優良山林というものも存在するはずです。逆にだめな山林物件、難あり物件というものもあります。山林を競売でというのは、安く買えるわけですから、ここでさらにケチると、本当に損をしてしまうかもしれません。ここはちゃんとお金をかけるべきものはかけていくという方針にしなければなりません。
たとえ、競売でなくて、一般の山林売買でもいい山林はいい値段がします。こういうのはおそらく一流の山林だといえるのでしょう。また、都会の近くで、少しだけ残された山林を買うよりは、山林が豊富な地域で山林を買うほうがいい山林が手に入るはずです。都会近郊などで山林という場合は、問題も発生しがちです。とくに、安いし、都会へ近いしいざとなれば住んでしまえという考えには落とし穴があるかもしれません。そういうことに気をつけていくためにも、あまりケチはいけません。
やはり、見渡す限り山林が多い県で山林を買うほうがいいのかもしれません。最近、考えが変わりました。そうすると、面積も広く、値段もそれなりにかかりますが、それだけの価値があると思います。何をするかにもよりますが、やはり、数十万円で都市部近郊の小さい山林を買うよりよほど使い道があったりするかもしれません。というのも隣地とのトラブルが少ないからです。周りも山ならなんら気を使う必要がありません。
そして、山小屋でも建てようとするなら、どこもとなり近所も気を使う必要もありません。しかし、街に隣接する山林ではそうはいきません。都市部近郊の山林が残る場所は住宅地としては開発があまり行われていないということです。そこへ住むよりは、住宅地へアパートを借りて住んだほうがよほど快適だと思います。
また、都市部へ近くて山林のままというところは、市街化調整区域である場合が多いです。そういう所では家が建てられません。また、資材置き場として、業者へ貸すというのがよくある投資回収方法ですが、これもトラブルがつきません。借り手が建築業者であれば構造物を建てるのも容易です。個人ではありませんので、全く次元が違います。簡単に建てられてしまいます。こういう時に、一般の個人が法律のプロでもないのに太刀打ちできるでしょうか？全く、精神的負担が増えるばかりです。
