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山林を競売で - 競売物件が安い理由とは?





山林を競売で - 競売物件が安い理由とは?








山林を競売物件で手に入れるという方法です。

競売物件検索サイトがあります。

そこでは、 条件を付けて検索して、条件にあった物件があるとメールで通知がくるようにもできます。

これはすごいことですね。毎週のように新しい山林がどんどんと競売にかけられていきます。それが見れるわけですから時代も進歩しました。

ここでまず、おそらくたいていの人は会社勤めのかたわらに山林を買おうというのであれば、条件は安く、?百万円以下という条件でも付けることになります。

そして、人口の比率で考えると、関東や、甲信越あたりで探すことが多いかもしれません。


安いに越したことはないのですが、たしかに50万円程度から、十分手に入ります。中には数万円というものがあります。しかし、これらの競売物件というのはそれだけの理由があります。競売物件ほど分かりやすい物件はありません。見方さえなれてしまえば、専門の調査員が調査した報告書を自分でみることができるので、大変嘘のない情報が見れるといえます。

何がいいかといいますと、相手が裁判所だからです。騙しはなしです。

よく、業者の言うことは、、、、と思いがちです。もちろん、嘘なんて言うはずがありませんが、どうしても聞かれないと言わないこともあるでしょう。利益を得るためにやっているわけですから。

競売物件は、とにかく、調査員がちゃんと調べて、査定してくれています。そして値段がでています。もちろん、周辺地域の取引事例から価格は算出され、さらにその物件のマイナス点を洗い出してマイナスいくらと書いてあります。



ただ、

「物件の調査書に書いてないリスクがあるかもしれない」

と、調査書に書いてありますので、見えないリスクがあるのです。それが、安い理由の1つでもあります。また、業者が入っていない分、中間の利益をとっていないことがあります。ただ、これらは、安心料でもあり、業者なら解決できる問題も個人ではお手上げ、最悪、購入したお金が飛ぶこともあります。


ただ、調査書には、こんなに親切な不動産屋さんって他に無いのでは?というくらいに書いてあると思います。

競売物件であるがゆえのリスクからの安い価格が決定されています。ただし、ここに書いていないリスクが発生することもあり得るわけです。リスクというのは本当に無限で、ありえないくらい、とんでも無いリスクも存在するわけです。もう、人にも言えないくらいのことがあったとか、そういうことがその山林にあっても何も文句が言えないのです。


しかしながら、人によってはマイナスな要因が、マイナスに成らないような場合、

ちょっと変わり者の人にとっては、実はとても嬉しい物件があったりします。

しかし、普通の場合、ほんとうにそれだけの価値しか無いということになります。お金を払っても、毎年固定資産税を払うだけです。

それでは、なんという、献身的な人でしょう。財政難を少しでも解決しようと、自ら名乗りをあげるのもいいかもしれません。しかし、そんな人はいないでしょう。

実際これだけで、入札をしにいき一番の高値であれば手に入れることができます。また、一定期間入札がなかった物件は、早いもの順に自分のものにすることができます。

また、実際に価値が査定されているわけですので、家が経つとか、実質、宅地となっているというような物件は普通に高いです。

それもインターネットでこれだけ情報が出ていれば、もう、オークションサイトと一緒で、いいものが極端に安いまま手に入ることはなくなってきているようです。

ヤフオクでいえば、「ジャンク扱いでお願いします。」 という決まり文句がありますが、基本的に似たようなものです。なんの保証もされませんので。

ヤフオクでどういうものが安いかといえば、見た目には「あー、これはだめだ!」と、一般的に誰もがダメそうだと思うもので、自分にはOKなものくらいです。





山林を競売で手に入れる流れ



山林を競売で入札して手に入れるまでのシュミレーション(想像)です。

*間違っている情報もあるかもしれません。専門家ではありませんので、間違った情報などにおいて、損害を受けても当方はでは一切の責任をもちません。予めご承知おきください。競売の落札を手伝ってくれる不動産屋さんもありますので、詳しくはそちらへご相談ください。




山林競売−物件の探し方


「競売物件」でインターネットで検索すれば全国の競売の情報がインターネットで閲覧できる大変すぐれたサイトが運営されています。ここで、検索条件に自分の好きな場所と値段と、土地のの条件を指定してください。

ID登録すれば、検索条件を保存して、新着物件をメールで通知されるようにすることもできるようです。

山林競売−物件の詳細な情報を知るために


ここで、面積、およその住所、現況、地目などはTOPページに書いてありますが、さらに細かい重要な情報が別紙に添付資料として、存在します。これを見ると、かなりの情報を見ることができます。


競売物件の資料を読んでみる


競売物件にはたくさんの添付資料がついていますが、まず、以下のように始まっています。初めて見た時は本当に意味がわかりませんでした。今でも間違って勘違いしている事も多々あります。

以下のように架空の競売物件の情報を想定します。




期間入札の公告

「期間入札の公告」という通知があります。競売を行いますよという公告です。
いつからいつまでに入札をして結果がわかるのはいつですよという通達です。

物件目録

「物件目録」には該当する土地の情報が書かれています。
複数の土地である時は、「1」「2」「3」という風にそれぞれ記載されます。
通路と本地が別の土地として分筆されていた場合などは2項目になります。

物件目録 詳細

評価額に基づき、入札可能な価格が記載されています。
前年の固定資産税と都市計画税の額が書いてあります。

物件明細書

競売物件の詳細な情報が書かれています。


現況調査報告書

専門の調査員が調査した結果を報告書として読むことができます。

初めはよくわからないと思いますが、何物件かの情報を読んでいると、だいたい分かるようになってくると思います。


評価書

この物件の評価額を算出したものが、根拠とともに記載されています。

こういう理由で安いんだということが明記されているので、読み慣れてしまえば分かりやすいものです。

ただ、競売物件はここに記載されているマイナス評価(リスク)以外にも何らかのリスクが発生する可能性が高いと言われています。

そういうことも意識しておかないとなりません。


特別売却物件


入札者が過去におらず、今ならお金を持っていれば、裁判所に行けば手に入れることができます。

金額も買受け可能な最低の金額ですので、普通より低価格な競売でさらに、安い価格で土地を手に入れることができます。

たとえば、30万円の土地があったりすると、思わず入札しにいきそうになります。土地を持っていないと、なんとなく、土地を持っていたい、持っていれば何かに成るかも?という幻想が広がります。

しかし、過去に2回も3回も入札者なしという物件は利益が得られないわけですので、その理由を納得した上で入札してください。そうしないとお金を無駄にしてしまいます。



現地調査


今は、スマホにGPSが付いていたり、携帯式GPS装置があったりしますので、簡単に現地の山林を把握することができるでしょう。ただし、スマホや携帯は電波が届かないことが多いです。 今は、アウトドア用に、安く、どこにいてもGPSを使って自分の位置を把握する機器が売られています。

これをPCとつなぐとMAPと連動するようなものもあります。GPSは人工衛星を使いますので、携帯の電波が届かなくても使うことができます。

ただし、所有者の許可無く土地へ入ることはできません。また、道路に接していない場合は、他の所有者の許可も必要で、現地まで見に行くことができないこともあります。

大事なのは、なんのためにその山林を買うのかによりますが、少しなりとも、関わりを持つのであれば、その土地の回りの地域について、どういう雰囲気なのかなど、情報収集、もし、本当に大事であれば、実際に話したりしてみるなど、できることはしたほうがいいと思います。でも、売りに出しているのとは違うので迷惑な聞き込みはだめです。


競売で落札できもしないのに調査?ということもありますが、最悪、決まってから辞退のような制度というのもあるようで、ある程度のお金を諦めることになりますが、放棄のようなこともできるようです。(詳しくは裁判所でご確認ください!)


なにせ、落札しようというのに中に入って見れないわけですから、、、、それはトラブルがあってあたりまえだとも言えます。人が居る物件の方がまだやりやすい、という人もいるくらいです。



登記簿や公図などのチェック


もし、現地を見て気に入ったのであれば、登記簿や役所に保管されている地図などの書類をできる限り全部集めて確認します。物件によっては書類があったりなかったりすると思います。

また、登記簿はその土地がたどってきた歴史をうかがい知ることができる大変大事なものですので、見るべきでしょう。

いまでは、インターネットで代理で取り寄せてもらって閲覧することができるようです。これなら簡単にできるでしょう。


山林競売−入札にいく


裁判所に必要なものを持って入札しにいきます。裁判所のHPにも書いてあるかもしれませんが、必要な物は事前に裁判所に聞くこともできます。

過去に何回か、入札者が居なかった物件は、早いもの順で手に入れることもできます。裁判所にお金を持っていくのです。必要な書類、当日中に複数の入札者が居た場合の対応など、詳しくは裁判所にお問い合せください。


落札して自分の山林にする


無事、落札できたら、裁判所で所定の手続きに従って自分の山林とするための不動産移転登記を行います。


山林競売−落札後にやるべきこと


占有者がいたり、占有者の資産が土地の中にある場合は所定の手続きをとる必要があります。 山林ですので、所有者が占有者として山の中に潜んでいるということはあまり考えにくいですが、何か、倉庫があったり、その所有者の所有物があるかもしれません。こういうものは、法的な手続きがいると思います。

手続きの方法は専門家に相談するか、自分で調べて対処していくことになります。

置いてあるものを勝手に動かしたり捨てたりすると、あとから問題になるかもしれません。

また、山林特有の立ち木の権利なども重要なものの1つです。一体生えている木は誰のものか?ということをしっかりと把握しながらトラブルが起きないように処理する必要があります。

不思議なもので、生えている木は所有書が置いていった所有物と同じいう認識もされることがあるようです。(この当たりの法律のことは詳しくは専門家へご相談ください。)

結局は、当事者間での納得による解決しかないのですが。





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