地目が山林

地目　山林

地目とは不動産利用の観点から決められたもので、相当に古いものもあります。登記簿に記載される重要なものですが、山林というのは名目上であまり意味があるとは思えません。

住宅用に土地を探していると、地目が山林とか雑種地などとなっていると安いのでいいという話もありますが、それほど変わらない土地もあります。それは現在は宅地として使われているということで、全く意味がありません。私の実家の家の地目も一部に雑種地があります。しかし、どこもにも雑種地の形跡はみられません。




このように、昔は山林だったのですが、今では住宅が建てられるようになった場所というのは名目的に地目に山林が残っていたりします。これを気にしても仕方ありませんので、考えないことにします。また、地目が雑種地であっても、うっそうとしげった山林であったりもします。この場合は、十分にその土地は山林であると言えると思います。

土地を分類するのは役所の仕事であると思います。また、水道も電気も通っているのに、山林であるというのは、おかしいですし、早く訂正するのがいいのかと思います。しかし、山小屋のロッジは水道や電気が来ている場合、地目が宅地じゃなんかおかしいですよね？そういうこともあり、おおまかなものだと考えていたほうがいいと思います。

今は山を探しているのですが、宅地を探していると山林という地目によくあたりますが、要するに家が建てられればそれはいいということです。そこで悩んでも、それに、農地以外は地目も変更可能なようです。

また、山林という地目の土地でも家が建てば、高い固定資産税を支払うことになります。役所はそういうことには、敏感です。いわゆる現在の土地の状況を現況というのですが、それに従えばいいということだと思います。

山を探す時に地目が山林じゃなくても、いいと思います。ただ、税金がいくらかかるかは把握しておいたほうがいいと思います。これは実際に影響してくる大事なことです。また、その土地を実際に見て、観察して、そこがいいか悪いかを判断する以外に本当に良い土地を見つける方法はないかと思います。

ただ、登記簿という１つの重要な書類上、地目はとても大事な要素です。それだけは、しっかりと理解しておいて損はないと思います。




「地目が山林の土地に家が建てられますか？」という質問が飛び交っていますが、自分が入手しようとしている土地が絶対に家が建たなければ困るというのであれば、宅建の免許をもった不動産業者に仲介してもらったほうがいいと思います。

その時に「この土地に家が建てられますか？」と聞いて、答えを書面でもらってみるくらいしたら、いい加減なことは言えないかもしれません。もちろん、免許を持っている信頼の置ける業者であれば、私はそういうことは必要だとは思いませんが、いくら気をつけても正しい情報が入らないこともあるかもしれません。こういうことは当事者間で解決していくしかありません。

また、土地の売買時に建物の工事の手配も進めていると思います。また、銀行で住宅ローンを組む場合には当然、審査があります。家の建たない土地に抵当権を設定しても、問題があります。しかし、基本的にはどんな土地でも、どんなに信頼がおける業者が相手であっても、万が一のトラブル時には、誰も助けてくれません。つまりは、お金を返してくれることが保証されるとは考えられません。

私の考えは間違っているかもしれませんが、天変地異まで含めると、基本的に何が起こるか分からないわけですので、宅地であっても家が完成するまでに何かあっても、自分自身でどうにかするしかありません。その責任の所在をあきらかにするのも、法的な訴えを自分が起こさなければならない事もあります。

そのために、出来上がった家が付いた土地が販売されているのです。

また、競売や、個人から土地を購入する時は基本的には買主がリスクを背負うことになります。この場合、建ててみるまで分からないという言い方になってしまいます。






そういうことを考えると、やはり、地目で家が建つかどうかを判断するのはあまりよい方法とは言えなさそうです。

畑、田などのように農地に指定されていれば、そのままでは通常は建てられないこと言えますが、山林という場合は他の規制などや土地の制約がないかを考えなければなりません。

もしも、家を建てるための土地を買いたいのでしたら、初めから家を建てるための土地として売っている業者の物件を探すといいかもしれません。そこで地目が山林となっていても、他の家を建てるための条件が満たされているかが分かるかと思います。

上下水道の有無？特に下水道がまだ完全に整備されていない状態の土地の情報をいくつか見たことがあります。自分の敷地に浄化槽を置いてある程度浄化したあとに、地面に染み込ませるような自然の状態に近い物件もあります。

こういったことは、宅地として販売されている土地であれば、しっかりと書かれていると思いますので、安心出来るかと思います。こういうこともしっかりとした業者を通すことのメリットなのかもしれません。


よく建築家に設計を依頼して理想の家を建てるということが夢のように言われていますが、楽しさもあることはもちろんですが、厳しさもかなりあります。

そもそも、家がちゃんと建つまで本当に建てられるのかな？という普通に生活している人には考えなくていいことまで心配になります。もし、工事中の家に何かあったらどうなるのだろう？そんな心配をするだけで眠れなくなりそうです。

土地を探すだけでも大変ですし、費用の合計を出して、銀行に融資を頼み、更地の土地に実際に家が建つことを、建築の素人が想像することさえ難しいと思います。建物付きの土地、いわゆる建売住宅は安いことが優先されているだけだということでもなく、高級仕様の住宅もあります。前に見た造成地には、不景気な経済情勢なのに高額な住宅が建てられていて、しかも即完売していました。

床暖房や、太陽光発電、エコなどに配慮された住宅であるようで、安価なイメージとは全く違い、高級な仕様の住宅設備が取り付けられているようです。入居が済んだ後に見てみると高級車がずらーっと並んでいました。やはり、昔と今までは事情は異なるようです。